Prawo inwestycji budowlanych

Dlaczego My ?

Duża część pracy naszej kancelarii dotyczy obsługi klientów potrzebujących pomocy w sprawach inwestycji budowlanych. W tym zakresie mamy bardzo duże doświadczenie zdobyte w ciągu blisko 30 lat praktyki zawodowej (od 1992 roku) i potrafimy udzielić klientom pomocy w zasadzie w każdym aspekcie.

Naszymi klientami są zarówno osoby fizyczne, jak też średnie i duże spółki, często deweloperzy. Dzięki temu bardzo dobrze znamy problematykę i praktykę zagadnień Prawa Budowlanego i związanych z nim przepisów z wielu punktów widzenia.

Najczęściej udzielamy obsługi prawnej w następującym zakresie:

Doradzamy klientom w postępowaniach administracyjnych poprzedzających rozpoczęcie budowy zamierzanej inwestycji, np. domu jednorodzinnego, budynku użytkowego, biurowego, w tym decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie.

Reprezentujemy klientów w postępowaniach związanych z wydawaniem decyzji administracyjnych, które mogą być zaskarżane przez innych uczestników postępowania, na przykład sąsiadów, którzy protestują przeciwko budowie. Warto przy tym pamiętać, że rozpoczęcie budowy może nastąpić tylko na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli takiej od której już nie można się odwołać. Prowadzimy dla klientów postępowania przed organami administracji samorządowej, czyli Wójtami, Burmistrzami, Prezydentami miast, organami odwoławczymi, czyli Samorządowymi Kolegiami Odwoławczymi lub Wojewodami, a także w postępowaniach przez Wojewódzkim Sądem Administracyjnym i Naczelnym Sądem Administracyjnym. W postępowaniach tych warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika, co oszczędza czas i pozwala na uniknięcie błędów.

Negocjujemy zawieranie umów z biurami projektów i wykonawcami robót budowlanych.

Reprezentujemy klientów w sprawach o usuwanie wad budynków i innych obiektów budowlanych zarówno po stronie żądającej usunięcia wad, jak również po stronie broniącej się przed tymi zarzutami.
Prowadzimy sprawy o zapłatę odszkodowania za wady budynków i innych obiektów budowlanych zarówno po stronie żądającej zapłaty odszkodowania, jak również po stronie żądającej oddalenia pozwu.

Podstawowe informacje dla Klientów w zakresie prawa inwestycji budowlanych

Poniżej przedstawiamy podstawowe zasady i najważniejsze decyzje administracyjne, które inwestor musi uzyskać przed rozpoczęciem budowy. Budowa obiektu budowlanego bez uprzedniego uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę jest samowolą budowlaną, zaś obiekt stanowiący taką samowolę zasadniczo podlega rozbiórce, chyba że spełnia kryteria umożliwiające legalizację samowoli.

1. Zasada wolności budowlanej

Art. 4 ustawy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.), (dalej „Prawo Budowlane”) o treści: „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami” normuje tzw. zasadę wolności budowlanej zgodnie z którą każdy ma prawo do zabudowy swojej nieruchomości w sposób zgodny z przepisami prawa.

2. Podstawowe uwarunkowania prawne w zakresie planowania przestrzennego

W wypadku, jeżeli dla obszaru na którym położona jest nieruchomość, na której planowana jest inwestycja budowlana obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przed rozpoczęciem budowy inwestor jest obowiązany uzyskać pozwolenie na budowę i inne decyzje administracyjne wymagane przez prawo. Jeżeli dla danego obszaru brak jest planu miejscowego, inwestor musi przede wszystkim uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę i inne decyzje administracyjne wymagane przez prawo.

3. Decyzje administracyjne, których uzyskanie jest konieczne dla realizacji inwestycji budowlanej

3.1 Decyzja o warunkach zabudowy

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z właściwymi organami administracji i po uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
Teren ma dostęp do drogi publicznej;
Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

3.2 Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach („decyzja środowiskowa”).

Dla planowanych przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko oraz dla przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko konieczne jest uzyskanie decyzji środowiskowej. Wydanie decyzji środowiskowej następuje przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzję środowiskową dołącza się do wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Organem właściwym do wydania decyzji środowiskowej jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

3.3 Decyzja o pozwoleniu na budowę („pozwolenie na budowę”)

Zgodnie z art. 28 Prawa Budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Art. 28 ust. 2 Prawa Budowlanego stanowi: „stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.” Przepis art. 28 ust.2 Prawa Budowlanego używa pojęcia normatywnego „obszar oddziaływania obiektu”. Zgodnie z art. 3 pkt 20 Prawa Budowlanego przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Szczegółowe określenie, który z podmiotów, poza inwestorem, posiada legitymację do występowania jako strona w danym postępowaniu, możliwe jest wyłącznie na podstawie przepisów techniczno-budowlanych, zawierających regulacje odnoszące się do odległości obiektów i urządzeń budowlanych od innych obiektów i granic nieruchomości.

3.4 Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej lub leśnej

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych dla potrzeb uzyskania decyzji w zakresie niezbędnym dla realizacji inwestycji lub jego poszczególnych etapów konieczne jest dokonanie wstępnej analizy gruntów wykazanych w ewidencji gruntów jako grunty rolne klas od I do IV, porównanie ich z planem realizacyjnym inwestycji w celu ustalenia jakie obszary gruntów rolnych mają być przeznaczone na inne cele niż rolnicze, to jest pod obiekty budowlane, drogi, chodniki, parkingi, ogrodzenia. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie (dalej „decyzja o wyłączeniu”). Wydanie decyzji o wyłączeniu następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Osoba, która uzyskała decyzję o wyłączeniu obowiązana jest uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji.

3.5 Zgoda wodnoprawna

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo Wodne – o ile dla inwestycji przewidziany jest pobór lub odprowadzenie wód powierzchniowych lub podziemnych (np. z kanalizacji deszczowej) albo odprowadzenie ścieków (np. z oczyszczalni ścieków) do wód lub do ziemi, konieczne jest uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego. W niektórych przypadkach wystarczające jest dokonanie zgłoszenia wodnoprawnego. Pozwolenie wodnoprawne jest decyzją administracyjną zezwalającą na szczególne korzystanie z wód, wykonywanie urządzeń wodnych lub inne działania określone w przepisach prawa, jak również określającą precyzyjnie warunki takiego zachowania. W celu uzyskania decyzji o pozwoleniu wodnoprawnym konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku do właściwego Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej lub Dyrektora Zarządu Zlewni Wód Polskich.

3.6 Pozwolenie na wycięcie drzew

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody, usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości wymaga uzyskania zezwolenia, albo co najmniej zgłoszenia. Wydanie zezwolenia może być uzależnione od przesadzenia drzew lub krzewów w miejsce wskazane przez wydającego zezwolenie albo zastąpienia ich innymi drzewami lub krzewami, w liczbie mniejszej niż liczba usuwanych drzew lub krzewów. Pozwolenie na wycięcie drzew wydaje się na wniosek, w którym należy wskazać imię, nazwisko, adres posiadacza i właściciela nieruchomości, tytuł prawny władania nieruchomością, nazwę gatunku drzewa lub krzewu, obwód pnia drzewa, przeznaczenie terenu, na którym rośnie drzewo, wielkość powierzchni, z której zostaną usunięte krzewy. Posiadacz nieruchomości ponosi opłaty za usunięcie drzew lub krzewów. Opłaty nalicza i pobiera organ właściwy do wydania zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów. Opłaty za usunięcie drzew lub krzewów oraz termin ich usunięcia, przesadzenia lub posadzenia innych drzew lub krzewów ustala się w wydanym zezwoleniu. Opłatę za usunięcie drzew ustala się na podstawie stawki zależnej od obwodu pnia oraz rodzaju i gatunku drzewa. Obowiązek uiszczenia opłat przedawnia się z upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym upłynął termin uiszczenia opłaty. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wymierza administracyjną karę pieniężną za usuwanie drzew lub krzewów bez wymaganego zezwolenia w wysokości 2 krotności opłaty za usunięcie drzew lub krzewów.

Zakres obsługi prawnej:

Naszym Klientom oferujemy kompleksową obsługę prawną w zakresie prawa inwestycji budowlanych, w tym zwłaszcza:

Reprezentacji w postępowaniach przed organami administracji publicznej i sądami administracyjnymi o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę i innych koniecznych decyzji administracyjnych.
Reprezentacji przy negocjowaniu i zawieraniu umów o prace projektowe z architektami.
Reprezentacji przy negocjowaniu i zawieraniu umów o realizację inwestycji, nadzór inwestycyjny.
Reprezentacji przy negocjowaniu i zawieraniu umów o roboty budowlane i roboty remontowe i wszelkich innych umów, jakie mogą okazać się konieczne w trakcie realizacji inwestycji.
Reprezentacji przed sądami powszechnymi i arbitrażowymi w postępowaniach o usuwanie wad nieprawidłowo wybudowanych obiektów budowlanych albo o odszkodowanie za takie wady
Reprezentacji w sporach pomiędzy inwestorem a wykonawcą robót budowlanych, pomiędzy wykonawcą a podwykonawcami – najczęściej dotyczących opóźnień w realizacji robót i wynikających z tego roszczeń o odszkodowania, roszczeń o dodatkowe wynagrodzenie, lub roszczeń odszkodowawczych wynikających z wad obiektów budowlanych.