fbpx

Prawne uwarunkowania przygotowania inwestycji budowlanej

Prawne uwarunkowania inwestycji budowlanej

1.Zasada wolności budowlanej

Art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (tekst jedn. Dz.U. 2016.290 z późn.zm), o treści: „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami” normuje tzw. zasadę wolności budowlanej zgodnie z która każdy ma prawo do zabudowy swojej nieruchomości w sposób zgodny z przepisami prawa.

2.Podstawowe uwarunkowania prawne


W wypadku, jeżeli dla obszaru na którym położona jest nieruchomość, na której planowana jest inwestycja budowlana obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przed rozpoczęciem budowy inwestor jest obowiązany uzyskać pozwolenie na budowę i inne decyzje administracyjne wymagane przez prawo. Jeżeli dla danego obszaru brak jest planu miejscowego, inwestor musi przede wszystkim uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę i inne decyzje administracyjne wymagane przez prawo.

3.Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

  1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej „Plan Miejscowy”) jest z mocy art. 14 ust. 8 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. 2018, poz. 1945 z późn. zm., dalej „UZP”) aktem prawa miejscowego, zawierającym ustalenia powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje. Plan miejscowy wiąże właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości gruntowych położonych na jego obszarze. Do czasu, kiedy nie zostanie zmieniony lub uchylony, wiąże organy administracji publicznej, w zakresie kształtowania praw i obowiązków właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości.
  2. Plan miejscowy jest podstawowym narzędziem regulacji zagospodarowania przestrzennego: stanowi bezpośrednią podstawę do wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wywłaszczania gruntów na cele publiczne.
  3. Zmiana ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z art. 27  UZP, zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany. Oznacza to, iż do postępowania w sprawie zmiany planu należy odpowiednio stosować art. 14-26 UZP.

4.Decyzje administracyjne, których uzyskanie będzie konieczne dla realizacji inwestycji

4.1 decyzja o warunkach zabudowy

  1. Zgodnie z art. 60 UZP decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewodą, zarządem województwa oraz zarządem powiatu w zakresie zadań samorządowych i rządowych, o których mowa w art. 39 ust. 3 pkt 3 i art. 48. W przypadku odmowy uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na przewidywaną realizację na objętym wnioskiem terenie zadań samorządowych albo rządowych postępowania administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania administracyjnego nie uchwalono miejscowego planu albo nie ustalono lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się pomimo braku tego uzgodnienia. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda.

2. Art. 61 UZP stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
  5. 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

4.2 Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach („decyzja środowiskowa”).

Zgodnie z art. 71 ustawy z dnia z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 2081, z późn.zm..) (dalej
„IOŚ”) decyzja środowiskowa określa środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia.

Uzyskanie decyzji środowiskowej jest wymagane dla planowanych przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko oraz dla przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko.

Wydanie decyzji środowiskowej następuje, zgodnie z art. 71 IOŚ, przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzję środowiskową dołącza się do wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę.
Postępowanie w sprawie wydania decyzji środowiskowej wszczyna się na wniosek podmiotu planującego podjęcie realizacji przedsięwzięcia.

Jeżeli liczba stron postępowania o wydanie decyzji środowiskowej przekracza 20, stosuje się przepis art. 49 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 98 poz. 1071 ze zm.) (dalej „k.p.a.”). Zgodnie z tym przepisem strony mogą być zawiadamiane o decyzjach i innych czynnościach organów administracji publicznej przez obwieszczenie lub inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania.
Organem właściwym do wydania decyzji środowiskowej jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Stronami postępowania w sprawie wydania decyzji środowiskowej jest, zgodnie z art. 28 k.p.a., każdy czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie lub każdy kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

4.3 Decyzja o pozwoleniu na budowę („pozwolenie na budowę”)

Zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.), (dalej „Prawo Budowlane”) roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Art. 28 ust. 2 Prawa Budowlanego stanowi: „stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.”

Przepis art. 28 ust.2 Prawa Budowlanego używa pojęcia normatywnego „obszar oddziaływania obiektu”.

Zgodnie z art. 3 pkt 20 Prawa Budowlanego przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu
tego terenu. Szczegółowe określenie, który z podmiotów, poza inwestorem, posiada legitymację do występowania jako strona w danym postępowaniu, możliwe jest wyłącznie na podstawie przepisów techniczno-budowlanych, zawierających regulacje odnoszące się do odległości obiektów i urządzeń budowlanych od innych obiektów i granic nieruchomości. W sytuacji, gdy inwestor buduje, zachowując odległości przewidziane w tych przepisach,
wówczas nie może być mowy o oddziaływaniu obiektu budowlanego na okoliczne nieruchomości. W konsekwencji właścicielom, użytkownikom wieczystym i zarządcom tych działek nie przysługuje przymiot strony w postępowaniu i są oni pozbawieni legitymacji procesowej do wnoszenia odwołań od wydanych przez organ decyzji.


Inwestor jest koniecznym uczestnikiem procesu budowlanego i z tego powodu bez wątpienia również najważniejszym podmiotem postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Pozostali uczestnicy procesu budowlanego, do których odnoszą się postanowienia prawa budowlanego o charakterze publicznoprawnym działają wyłącznie na zlecenie inwestora. Inwestorem może być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która zamierza podjąć działalność budowlaną, a następnie ją realizuje. Z reguły realizacja działalności budowlanej przez inwestora polega na jej organizacji i finansowaniu, niekiedy inwestor może również występować również jako wykonawca lub projektant. Osobną kategorię podmiotów, które posiadają legitymację procesową do występowania w charakterze strony, stanowią osoby wskazane w ustawie poprzez odwołanie się do przysługujących im tytułów prawnych do nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu budowlanego. Należą do nich właściciel, użytkownik wieczysty oraz zarządca nieruchomości, znajdujących się w obszarze oddziaływania danego obiektu budowlanego.

Do występowania w charakterze strony uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych danej nieruchomości samodzielnie.
Na etapie postępowania o pozwolenie na budowę wyłączone jest działanie przepisu art. 31 k.p.a., wskutek czego organizacje społeczne pozbawione zostały prawa uczestnictwa w tym postępowaniu na prawach strony (art. 28 ust. 3 Prawa Budowlanego). Organizacje społeczne mogą zaś skutecznie realizować swoje cele statutowe na etapie przygotowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu – w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, kiedy to następuje faktyczne przesądzenie, gdzie i jaka inwestycja będzie zrealizowana. Organizacje społeczne mogą uczestniczyć również w prowadzonych na podstawie przepisów IOŚ
postępowaniach, związanych z oddziaływaniem inwestycji na środowisko.


Zgodnie z art. 28 ust. 4 Prawa Budowlanego organizacje ekologiczne, które powołując się na swoje cele statutowe zgłoszą chęć uczestniczenia w określonym postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa (w myśl IOŚ), uczestniczą w nim na prawach strony.

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na
wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.

4.4 Decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej lub leśnej

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1161 z późn. zm.), (dalej „UOGR”) dla potrzeb uzyskania decyzji w zakresie niezbędnym dla realizacji Projektu lub jego poszczególnych etapów konieczne jest dokonanie wstępnej analizy gruntów wykazanych w ewidencji gruntów jako grunty rolne klas od I do IV, porównanie ich z planem realizacyjnym Projektu w celu ustalenia jakie obszary gruntów rolnych mają być przeznaczone na inne cele niż rolnicze, to jest pod obiekty budowlane, drogi, chodniki, parkingi, ogrodzenia.

Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie (dalej
„decyzja o wyłączeniu”).

W decyzji o wyłączeniu z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny.

Wydanie decyzji o wyłączeniu następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Osoba, która uzyskała decyzję o wyłączeniu obowiązana jest uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Właściciel, który w okresie 2 lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzymuje zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot uiszczonej należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.

W razie zbycia gruntów, co do których wydano decyzje, a niewyłączonych jeszcze z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy, który wyłączył grunt z produkcji. Zbywający jest obowiązany uprzedzić nabywcę o tym obowiązku.

W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywcę.

Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji.

4.5 Zgoda wodnoprawna

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo Wodne (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 2268 z późn. zm.) dalej „UPW”) – o ile dla inwestycji przewidziany jest pobór lub odprowadzenie wód powierzchniowych lub podziemnych (np. z kanalizacji deszczowej)
albo odprowadzenie ścieków (np. z oczyszczalni ścieków) do wód lub do ziemi, konieczne jest uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego.
W niektórych przypadkach wystarczające jest dokonanie zgłoszenia wodnoprawnego.
Pozwolenie wodnoprawne jest decyzją administracyjną zezwalającą na szczególne korzystanie z wód, wykonywanie urządzeń wodnych lub inne działania określone w przepisach prawa, jak również określającą precyzyjnie warunki takiego zachowania. W celu uzyskania decyzji o pozwoleniu wodnoprawnym konieczne jest złożenie odpowiedniego
wniosku do właściwego Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej lub Dyrektora Zarządu Zlewni Wód Polskich.

4.6 Pozwolenie na wycięcie drzew

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1614 z późn. zm. dalej „UOP”), usunięcie drzew lub krzewów z terenu nieruchomości wymaga uzyskania zezwolenia, albo co najmniej zgłoszenia. Wydanie zezwolenia może być uzależnione od przesadzenia drzew lub krzewów w miejsce wskazane przez wydającego zezwolenie albo zastąpienia ich innymi drzewami lub
krzewami, w liczbie mniejszej niż liczba usuwanych drzew lub krzewów.

Pozwolenie na wycięcie drzew wydaje się na wniosek, w którym należy wskazać imię, nazwisko, adres posiadacza i właściciela nieruchomości, tytuł prawny władania nieruchomością, nazwę gatunku drzewa lub krzewu, obwód pnia drzewa, przeznaczenie terenu, na którym rośnie drzewo, wielkość powierzchni, z której zostaną usunięte krzewy.
Posiadacz nieruchomości ponosi opłaty za usunięcie drzew lub krzewów.
Opłaty nalicza i pobiera organ właściwy do wydania zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów. Opłaty za usunięcie drzew lub krzewów oraz termin ich usunięcia, przesadzenia lub posadzenia innych drzew lub krzewów ustala się w wydanym zezwoleniu.
Opłatę za usunięcie drzew ustala się na podstawie stawki zależnej od obwodu pnia oraz rodzaju i gatunku drzewa.
Obowiązek uiszczenia opłat przedawnia się z upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym upłynął termin uiszczenia opłaty. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wymierza administracyjną karę pieniężną za usuwanie drzew lub krzewów bez wymaganego zezwolenia w wysokości 2 krotności opłaty za usunięcie drzew lub krzewów.