Jeżeli ktoś ma zamiar nabyć nieruchomość (działkę, dom lub mieszkanie), warto zadbać o to, żeby nabycie było bezpieczne. Co trzeba sprawdzić przed zakupem nieruchomości?Jak tego dokonać? Trzeba zwrócić uwagę, żeby nieruchomość kupić od osoby uprawnionej i aby nie była ona obciążona prawami osób trzecich. Musimy też zadbać o to, aby budynek lub działka mogły służyć nabywcy w określonym celu (zgodnym z zamiarem kupującego). Jednym słowem trzeba przeprowadzić badanie stanu prawnego nieruchomości.
Poniżej lista podstawowych informacji, które należy zbadać przed zakupem nieruchomości
Czy nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?
Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, ewentualne jej nabycie jest ryzykowne, gdyż w takim wypadku gdyby sprzedający nie był właścicielem nieruchomości, nabywcy nie chroni prawo. W takim przypadku nie działa zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która została wyjaśniona poniżej.
Czy osoba, która twierdzi, że jest właścicielem nieruchomości jest wpisana w księdze wieczystej jako jej właściciel?
W wypadku gdyby okazało się, ze osoba, która sprzedaje nieruchomość nie jest jej właścicielem, ale jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, wówczas umowa sprzedaży dochodzi do skutku i nie może być podważona, chyba że nabywca wiedział, lub z łatwością mógł się dowiedzieć, że sprzedający nie jest właścicielem. Ten instrument prawny wynika z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i jest określany jako rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich, którymi mogą być na przykład:
- Hipoteka na rzecz osoby trzeciej na przykład w celu zabezpieczenia zwrotu zaciągniętego kredytu bankowego albo pożyczki. Hipoteka jest to uprawnienie polegające na prawie osoby uprawnionej do zwrotu kredytu lub pożyczki do żądania sprzedaży nieruchomości, jeżeli kredytobiorca nie spłaca kredytu lub pożyczki,
- Służebność na rzecz osoby trzeciej (służebność osobista), albo na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości (służebność gruntowa), polegająca na przykład na prawie przejścia lub przejazdu przez działkę albo na prawie czerpania wody,
- Prawo użytkowania nieruchomości przez określony podmiot na czas oznaczony lub nieoznaczony,
- Prawo dożywocia polegające na tym, że właściciel nieruchomości jest zobowiązany do przyjęcia określonej osoby jako domownika oraz do zapewnienia jej dożywotnio utrzymania,
- Prawo pierwokupu może wynikać z umowy albo z przepisu prawa. Jest to prawo określonej osoby polegające na tym, że jeżeli właściciel chce sprzedać nieruchomość, to musi poinformować o tym uprawnionego do pierwokupu, który może ja nabyć na tych samych warunkach. Jeżeli prawo pierwokupu wynika z przepisu ustawy, umowa zawarta z jego pominięciem jest bezwzględnie nieważna.
Czy nieruchomość nie jest położona na obszarze, na którym planowana jest budowa urządzeń infrastruktury technicznej, na przykład drogi publicznej, linii kolejowej, linii przesyłowej energetycznej, gazowej itd.
Czy nieruchomość jest położona na terenie dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Jest to istotne dla ustalenia jaką inwestycję można przeprowadzić na danej nieruchomości. W przypadku braku planu miejscowego konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla określonej inwestycji.
Czy nieruchomość ma swobodny, prawny (nie tylko faktyczny) dostęp do drogi publicznej?
Jeżeli ktoś zamierza nabyć działkę w celu zbudowania na niej budynku mieszkalnego lub użytkowego, konieczne jest dodatkowo sprawdzenie, czy nieruchomość ma swobodny, prawny dostęp do drogi publicznej. W przypadku braku takiego dostępu pozwolenie na budowę nie zostanie wydane.Nasza kancelaria ma bardzo duże doświadczenie w zakresie przeprowadzania badań stanu prawnego nieruchomości i obsługi klientów przy transakcjach nabywania i zbywania nieruchomości.
Udzielamy klientom pomocy w zasadzie w każdym zakresie, począwszy od identyfikacji nieruchomości, analizy stanu prawnego, ustalenia ewentualnych ryzyk prawnych i zaproponowania sposobów ich usunięcia lub ograniczenia a także zawarcia wszelkich umów. Na życzenie Klienta przeprowadzamy inwestycję krok po kroku począwszy od zbadania stanu prawnego nieruchomości, uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych (decyzji o warunkach zabudowy, przyłączy, decyzji o pozwoleniu na budowę), do sfinalizowania transakcji u notariusza, przy czym również asystujemy.
Naszymi klientami są zarówno osoby fizyczne, jak też średnie i duże spółki. Bardzo dobrze znamy problematykę i praktykę zagadnień prawa nieruchomości i związanych z nim przepisów z wielu punktów widzenia.
W czasie blisko 30 lat pracy przeprowadziliśmy kilka tysięcy takich badań, w tym między innymi dotyczących nieruchomości pod budowę ponad 20 centrów handlowych dla spółki Makro Cash & Carry, nieruchomości zabudowanych obiektami handlowymi i przemysłowymi dla spółki ING Lease Polska, pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną spółki ROBYG, dla spółki ASBUD, dla spółki Budimex Nieruchomości, pod zabudowę obiektami przemysłowymi dla spółki Reynolds Tobacco Poland, oraz kilkadziesiąt takich analiz dla klientów indywidualnych.
Po sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości zapewniamy Klientom pomoc w zakresie przygotowywania, negocjowania i zawierania wszelkich umów mających na celu kupno, sprzedaż, najem, dzierżawę lub inne formy korzystania z nieruchomości, w szczególności umów przedwstępnych, zobowiązujących, umów sprzedaży nieruchomości. W trakcie takiej obsługi na bieżąco udzielamy Klientom porad i wyjaśniamy wątpliwości.
W naszej kancelarii zajmowaliśmy się przygotowaniem i zawarciem wieluset takich umów dla klientów indywidualnych, pod budowę domów jednorodzinnych lub budynków usługowych i użytkowych oraz kilka tysięcy umów nabycia gruntów.
Zachęcamy do kontaktu oraz spotkania w naszej kancelarii, chętnie odpowiemy na wszelkie pytania.
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość?
Jeśli planujesz zakup nieruchomości i chcesz, żeby wszystko przebiegło bezpiecznie pod kontrolą prawnika, wypełnij formularz a skontaktujemy się z Tobą i umówimy spotkanie.