Jeśli planujesz zakup nieruchomości, zapoznaj się koniecznie z tym artykułem – przekonaj się, jakie przykre niespodzianki mogą Cię czekać, jeśli nie sprawdzisz dobrze mieszkania, domu lub działki przed podpisaniem umowy. Problem z drogą, fabryka tuż za ogrodzeniem po paru miesiącach, kłopoty z remontem… Na nabywców czeka niestety wiele pułapek. Jeśli je przeoczymy, może się okazać, że kupiliśmy nieruchomość znacznie przepłacając lub po prostu nie możemy jej użytkować tak, jak sobie wymarzyliśmy.
Typowe problemy przy zakupie nieruchomości – przykłady
Nabycie nieruchomości, np. działki gruntu niezbudowanej albo zabudowanej domem mieszkalnym albo budynkiem użytkowym, albo mieszkania, wymaga wykonania przed podpisaniem umowy czynności sprawdzających, żeby uniknąć nabycia nieruchomości od osoby nieuprawnionej, albo obciążonej prawem innych osób, albo nienadającej się do korzystania w określonym celu. Poniżej przedstawiamy 5 typowych przykładów problemów, jakie napotkali nabywcy, którzy niewystarczająco dokładnie sprawdzili przedmiot zakupu.
1. Nabycie nieruchomości będącej wkładem w spółce
Jan Kowalski podpisał pisemną umowę przedwstępną nabycia mieszkania i zapłacił zadatek wynoszący 10% ceny. Przed podpisaniem umowy sprzedaży mieszkania okazało się, że stanowiło ono wkład właściciela do spółki w której prowadził on działalność gospodarczą i ma długi wobec Urzędu Skarbowego i ZUS, co grozi nabywcy odpowiedzialnością za te długi. Kowalski zrezygnował wobec tego z podpisania umowy sprzedaży i zażądał od sprzedającego zwrotu zadatku, ale sprzedający stwierdził, że w umowie przedwstępnej nie było takiego warunku i że jest gotów podpisać umowę. Odmówił więc zwrotu zadatku. Cena nieruchomości wynosiła 700 000 zł, Kowalski stracił więc 70 000 zł.
Czego nie dopilnował Kowalski?
Pan Kowalski powinien sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest zarejestrowana jakaś spółka, czy też inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą (na przykład jednoosobowa działalność na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej). W umowie przedwstępnej nabycia mieszkania powinien być wpisany warunek, że przed zawarciem umowy sprzedaży sprzedający uzyska zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS potwierdzające, że nie ma zaległości podatkowych.
Według obowiązujących przepisów nie wymaga się również uzyskiwania pozwolenia oraz zgłaszania przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Prawo to nie ma zastosowania jedynie w przypadku elementów konstrukcyjnych oraz przegród zewnętrznych.
2. Brak drogi publicznej prowadzącej do działki
Marcin Nowak kupił działkę budowlaną w celu budowy domu. Okazało się jednak, że droga gruntowa do której przylega działka nie jest drogą publiczną i z tego powodu nie może uzyskać pozwolenia na budowę domu.
Jak można było uniknąć problemów?
Marcin Nowak powinien upewnić się (przed podpisaniem umowy sprzedaży), że działka ma zagwarantowany dostęp do drogi publicznej. Określenie „droga publiczna” oznacza, że musi być to droga istniejąca fizycznie, ale mająca charakter prawny, np. drogi lokalnej, drogi wojewódzkiej lub krajowej. Taki dostęp może być bezpośredni albo pośredni poprzez inne nieruchomości do których właściciel działki ma prawo własność, albo współwłasności lub służebność.
3. Zakup nieruchomości bez sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania.
Wstęp do dużych problemów
Państwo Wiśniewscy kupili dom w atrakcyjnej okolicy. Cena była wprost okazyjna, a właściciel bardzo szybko chciał sfinalizować transakcję. Wiśniewscy od dawna poszukiwali domu na przedmieściach. Po zakupie urządzili wielkie przyjęcie dla rodziny i znajomych aby pochwalić się wymarzonym domem. Niestety, niedługo po przyjęciu, Po jakimś czasie małżeństwo otrzymało zawiadomienie, że nieruchomość zostanie przejęta pod budowę ulicy.
Jak można uchronić się przed kłopotami?
Przed podpisaniem umowy nabycia domu Państwo Wiśniewscy powinni sprawdzić, czy na obszarze na którym jest położona nabywana nieruchomość nie są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego planowane inwestycje publiczne, na przykład ulica. Gdyby uzyskali taka informację, że nieruchomość jest w niedalekiej przyszłości planowana pod budowę lub rozbudowę drogi publicznej, nie zawarliby umowy nabycia nieruchomości.
Planujesz zakupić nieruchomość? Chcesz uniknąć problemów?
4. Trzeba sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego także nieruchomości sąsiadujące
Karol Malinowski kupił dom przylegający do urokliwych terenów zielonych. Po roku został zawiadomiony o wydaniu decyzji o warunkach zabudowy centrum handlowego za granicą jego działki. W ciągu roku, zamiast drzew, krzewów i trawy, za płotem można było podziwiać TIR-y dowożące towar do sklepowych magazynów oraz ogromny parking wypełniony samochodami.
Co poszło nie tak?
Karol Malinowski przed podpisaniem umowy nabycia domu powinien sprawdzić, na jakie cele przeznaczone są okoliczne nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Gdyby uzyskał informację, że sąsiednia nieruchomość jest przeznaczona na obiekty handlu i usług, prawdopodobnie nie zawarłby umowy nabycia nieruchomości.
5. Sprawdź czy nabywana nieruchomość nie jest objęta opieką konserwatora zabytków
Karolina Miller kupiła mieszkanie w pięknej kamienicy. Chciała wymienić okna, ale okazało się, że musi uzyskać na to zgodę konserwatora zabytków.
Co należało zrobić przed zakupem tej nieruchomości?
Karolina Miller przez podpisaniem umowy nabycia mieszkania powinna sprawdzić, czy kamienica nie jest wpisana do ewidencji zabytków. Gdyby uzyskała informację, że kamienica jest wpisana do ewidencji zabytków, co oznacza, że każda zmiana w kamienicy wymaga zgody konserwatora zabytków, prawdopodobnie nie zawarłaby umowy nabycia mieszkania w tej kamienicy.
Powyższe przykłady to tylko niewielka część problemów, które mogą pojawić się po zakupie nienależycie sprawdzonej nieruchomości. Lista potencjalnych zagrożeń jest bardzo długa i warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej, dysponującej doświadczeniem w prowadzeniu transakcji w obrocie nieruchomościami.
Co sprawdzić przed nabyciem nieruchomości?
1. Czy nieruchomość ma założoną księgę wieczystą. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, ewentualne jej nabycie jest ryzykowne, gdyż w takim wypadku gdyby sprzedający nie był właścicielem nieruchomości, nabywcy nie chroni prawo.
2. Czy osoba, która twierdzi, że jest właścicielem nieruchomości została wpisana w księdze wieczystej jako jej właściciel. W wypadku gdyby okazało się, ze osoba, która sprzedaje nieruchomość nie jest jej właścicielem, ale jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, wówczas umowa sprzedaży dochodzi do skutku i nie może być podważona, chyba że nabywca wiedział, lub z łatwością mógł się dowiedzieć, że sprzedający nie jest właścicielem.
3. Czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich, którymi mogą być na przykład:
- Hipoteka na rzecz osoby trzeciej na przykład w celu zabezpieczenia zwrotu zaciągniętego kredytu bankowego albo pożyczki. Hipoteka jest to uprawnienie polegające na prawie osoby uprawnionej do zwrotu kredytu lub pożyczki do żądania sprzedaży nieruchomości, jeżeli kredytobiorca nie spłaca kredytu lub pożyczki.
- Służebność na rzecz osoby trzeciej (służebność osobista), albo na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości (służebność gruntowa), polegająca na przykład na prawie przejścia lub przejazdu przez działkę albo na prawie czerpania wody.
- Prawo użytkowania nieruchomości przez określony podmiot na czas oznaczony lub nieoznaczony,
- Prawo dożywocia polegające na tym, że właściciel nieruchomości jest zobowiązany do przyjęcia określonej osoby jako domownika oraz do zapewnienia jej dożywotnio utrzymania,
- Prawo pierwokupu może wynikać z umowy albo z przepisu prawa. Jest to prawo określonej osoby polegające na tym, że jeżeli właściciel chce sprzedać nieruchomość, to musi poinformować o tym uprawnionego do pierwokupu, który może ja nabyć na tych samych warunkach.
4. Czy nieruchomość nie jest położona na obszarze na którym planowana jest budowa urządzeń infrastruktury technicznej, na przykład drogi publicznej, linii kolejowej, linii przesyłowej energetycznej, gazowej itd.
5. Czy nieruchomość jest położona na terenie dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to istotne dla ustalenia jaką inwestycje można przeprowadzić na danej nieruchomości. W przypadku braku planu miejscowego konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla określonej inwestycji.
6. Jeżeli ktoś zamierza nabyć działkę gruntu w celu jej zabudowania budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, konieczne jest dodatkowo sprawdzenie, czy nieruchomość ma swobodny, prawny (nie tylko faktyczny) dostęp do drogi publicznej. W przypadku braku takiego dostępu pozwolenie na budowę nie zostanie wydane.
Prawnicy z doświadczeniem przy zakupie i sprzedaży nierychomości
Udzielamy klientom pomocy w zasadzie w każdym zakresie, począwszy od identyfikacji nieruchomości, analizy stanu prawnego, ustalenia ewentualnych ryzyk prawnych i zaproponowania sposobów ich usunięcia lub ograniczenia a także zawarcia wszelkich umów dotyczących. Naszymi klientami są zarówno osoby fizyczne, jak też średnie i duże spółki.
Dzięki 30 letniej praktyce bardzo dobrze znamy problematykę prawa nieruchomości z wielu punktów widzenia.
Po sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości zapewniamy Klientom pomoc w zakresie przygotowywania, negocjowania i zawierania wszelkich umów mających na celu kupno, sprzedaż, najem, dzierżawę lub inne formy korzystania z nieruchomości, w szczególności umów przedwstępnych, zobowiązujących, umów sprzedaży nieruchomości. W trakcie takiej obsługi na bieżąco udzielamy Klientom porad i wyjaśniamy wątpliwości.
W naszej kancelarii przeprowadziliśmy dla klientów czynności przygotowania i zawarcia wielu tysięcy umów nabycia mieszkań, domów, gruntów pod budowę domów jednorodzinnych lub budynków usługowych i użytkowych.
Kupujesz nieruchomość i nie chcesz popełnić błędu?
Jeśli kupujesz dom, działkę lub mieszkanie i potrzebujesz pomocy, żeby mieć pewność, że wszystkie dokumenty są w porządku, a cała transakcja przebiegnie prawidłowo – wypełnij formularz. Chętnie pomożemy!