Współdzielenie przestrzeni może być wyzwaniem – niezależnie od tego, czy mowa wspólnym mieszkaniu, budynku biurowym czy nieruchomości użytkowej. Granice „moje–twoje” w kontekście tzw. części wspólnych nieruchomości mogą rodzić konflikty, pytania o zakres uprawnień czy odpowiedzialności, a także prowadzić do sytuacji wymagających interwencji prawnej. Z pozoru prozaiczne kwestie – jak dostęp do piwnicy, korzystanie z windy, czy zagospodarowanie wspólnego ogrodu – w praktyce mogą prowadzić do sporów, które często trafiają do sądów. Z tego powodu warto uporządkować podstawowe informacje, jakie przysługują prawa współwłaścicielom nieruchomości i jakie obowiązki się z tym wiążą.
Na czym polega współdzielenie budynku?
W teorii wszystko wygląda jasno – współwłasność oznacza wspólne prawa i obowiązki. Jednak w praktyce, kiedy kilka lub kilkanaście osób (czy podmiotów) dzieli ten sam budynek, zaczynają się schody. Współdzielenie nieruchomości może wynikać z różnych form prawnych – od klasycznej współwłasności po udział w nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej. Każdy właściciel posiada wówczas określony udział – ułamek, który przekłada się na prawa do części wspólnych. Te z kolei obejmują nie tylko klatki schodowe, piwnice czy windy, ale także elementy konstrukcyjne, instalacje, dachy czy tereny zielone. Wspólne użytkowanie oznacza konieczność współpracy, ale i wzajemnego szacunku oraz – co bardzo ważne – zgodności z przepisami prawa.
Jak wygląda korzystanie z części wspólnych nieruchomości?
Części wspólne nieruchomości to przestrzenie, które służą wszystkim współwłaścicielom – niezależnie od wielkości udziału. Korzystanie z nich powinno odbywać się zgodnie z ich przeznaczeniem oraz w sposób, który nie ogranicza praw pozostałych współużytkowników. Oznacza to m.in., że nie można samowolnie zagospodarować części klatki schodowej na prywatną garderobę, ani przechowywać roweru na korytarzu, jeśli utrudnia to komunikację innym. W praktyce codziennej korzystanie z części wspólnych rodzi szereg pytań: czy mogę postawić donice z kwiatami na parapecie w klatce schodowej? Czy jako właściciel lokalu mogę zamontować klimatyzator na elewacji? Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać korzystania z ogrodu? Właśnie tutaj przydaje się wsparcie doświadczonej kancelarii, która potrafi ocenić, gdzie przebiega granica pomiędzy dozwolonym a niedopuszczalnym użytkowaniem.
Korzystanie z części wspólnych budynku w świetle prawa
Polskie prawo cywilne – a konkretnie przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali – szczegółowo reguluje kwestie współwłasności i zarządzania nieruchomościami. Zgodnie z nimi, każdy współwłaściciel ma prawo do współkorzystania z rzeczy wspólnej, jednak w sposób, który nie utrudnia tego innym. W przypadku wspólnot mieszkaniowych, zasady korzystania z części wspólnych często są również określane w regulaminach przyjętych uchwałą właścicieli lokali. Co ważne – niektóre czynności przekraczające zwykły zarząd (np. nadbudowa, zmiana przeznaczenia piwnicy, montaż reklam na elewacji) wymagają zgody większości, a niekiedy nawet jednomyślności współwłaścicieli. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu w zakresie prawa nieruchomości, pomagamy klientom nie tylko w analizie przepisów, ale też w ocenie, czy konkretne działania wymagają formalnej zgody pozostałych współwłaścicieli, czy mogą być wykonywane samodzielnie.
Kto ma prawo do korzystania z części wspólnych?
Pytanie z pozoru oczywiste w rzeczywistości może mieć różne odpowiedzi, zależnie od kontekstu. Części wspólne przysługują proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości, co jednak nie oznacza, że osoba posiadająca większy udział może zająć większą część klatki czy zagarnąć więcej miejsca w garażu podziemnym. Co istotne, prawo do korzystania z części wspólnych nie przysługuje tylko właścicielom – dotyczy ono także osób, którym udzielono takiego prawa, np. najemcom lokali. Warunkiem jest jednak zachowanie zasad współżycia społecznego oraz przestrzeganie regulaminów obowiązujących w danym budynku. Zdarza się, że właściciele próbują zawłaszczać wspólne przestrzenie – zamykając dostęp do nich, montując prywatne zamki, lub utrudniając innym korzystanie z np. pralni czy rowerowni. W takich sytuacjach konieczne może być podjęcie kroków prawnych – i tu z pomocą przychodzi nasz zespół, który doskonale zna mechanizmy egzekwowania praw współwłaścicieli.
Jak egzekwowane jest prawo do korzystania z części wspólnych?
Jeśli dojdzie do naruszeń – np. nielegalnego zajęcia części wspólnej, jej zniszczenia lub utrudniania innym dostępu – każdy współwłaściciel ma prawo domagać się ochrony swoich praw. Można wówczas zwrócić się do zarządcy nieruchomości, wystąpić o uchwałę wspólnoty, a nawet wnieść sprawę do sądu. W wielu przypadkach najpierw warto jednak spróbować rozwiązać problem polubownie – poprzez wezwanie do zaprzestania naruszeń lub mediację. Jeśli te działania nie przynoszą efektu, nasi prawnicy przygotowują odpowiednie pisma, reprezentują klientów w negocjacjach, a w razie potrzeby – w postępowaniu sądowym.