Pozwolenie na budowę — kiedy konieczne, a kiedy nie?

Pozwolenie na budowę — czym jest oraz co trzeba spełnić, aby je uzyskać?

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną konieczną w przypadku zamiaru rozpoczęcia wykonywania robót budowlanych czyli budowy, przebudowy, montażu, remontu lub rozbiórki obiektu budowlanego, z wyjątkiem prac wymienionych w art. 29 – 31 Prawa Budowlanego.

Podczas planowania inwestycji, której przedmiotem będzie więcej niż jeden obiekt  budowlany pozwolenie może dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów. W tym przypadku niezbędne będzie przedstawienie projektu zagospodarowania działki lub terenu.

W celu uzyskania pozwolenia na budowę należy wypełnić wniosek o pozwolenie na budowę, który jest formularzem urzędowym znajdującym się w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Znacznym ułatwieniem może okazać się możliwość pobrania formularza ze stron internetowych tych placówek. We wniosku należy przedstawić dane inwestora, planowany rodzaj inwestycji oraz jej adres, a także dołączyć wymagany komplet dokumentów.

Są nimi:

• Cztery egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego oraz zagospodarowania działki lub terenu wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw lub ich kopiami,
• Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest wymagana z uwagi na to, że dla obszaru na którym maja być wykonywane prace budowlane nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
• Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• Wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
• Warunki techniczne dostawy mediów.

Pozwolenie na budowę wydawane jest w terminie do 65 dni od dnia złożenia wniosku.

Kiedy niepotrzebne pozwolenie na budowę?

Po nowelizacji prawa budowlanego zgodnie z art. 28 roboty budowlane możemy rozpocząć jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem obiektów zawartych w art. 29-31. Art. 29 określają  jakie roboty budowlane można wykonać bez pozwolenia na budowę.

Do inwestycji tych należą między innymi:

• Wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści sie się w obrębie działki,
• Sieci i przyłącza (elektroenergetyczne o napięciu nieprzekraczającym 1kV, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5MPa, cieplne),
• Wolnostojące budynki stacji transformatorowych i kontenerowych, których powierzchnia nie przekracza 35m²,
• Obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, uzupełniające zabudowę zagrodową w granicach działki siedliskowej,
• Płyty obornika, zbiorniki na gnojówkę i gnojowicę, a także oczyszczalnie ścieków, których wydajność nie przekracza 7,50 m³ na dobę,
• Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³,
• Silosy nie wyższe niż 7 m o pojemności do 30 m³, a także silosy na kiszonkę,
• Tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce. Termin rozbiórki zawarty jest w zgłoszeniu, lecz nie może przekraczać 180 dni od dnia rozpoczęcia prac budowlanych,
• Pomosty o długości nieprzekraczającej 25 m oraz wysokości do 2,5 m od dna akwenu,
• Ustawianie zbiorników na gaz płynny przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, przy czym pojemność pojedynczego zbiornika nie może przekraczać 7 m³,
• Kanalizacja kablowa,
• Zjazdy z dróg krajowych i wojewódzkich, a także zatoki parkingowe znajdujące się w ich obrębie,
• Obiekty budowlane przeznaczonych do wykonywania działalności w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów,
• Obiekty budowlane piętrzące wodę oraz upustowe, w przypadku których wysokość piętrzenia nie przekracza 1m z wyłączeniem śródlądowych dróg wodnych, obszarów parków narodowych, rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych i ich otulin,
• Wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, garaże,
• Wiaty, przydomowe ganki i oranżerie, o powierzchni do 35 m² z zastrzeżeniem, że liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki, a także tarasy naziemne o powierzchni do 35 m²,
• obiekty rekreacji indywidualnej do 35 m² z zastrzeżeniem, że liczba tych obiektów nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki,
• parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m², które stanowią zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, a także gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, wykorzystywanych na cele gospodarki leśnej,
• stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowane na obszarze Natura 2000,
• Boiska szkolne oraz boiska, korty tenisowe i bieżnie służące do rekreacji,
• Ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m,
• Kanały technologiczne, stacje ładowania,
• Niecki dezynfekcyjne,
• Naziemne zbiorniki do przechowywania paliw płynnych klasy III o pojemności do 5 m³ przeznaczone na potrzeby własne,
• Podbudowa nadziemna dla telekomunikacyjnych linii kablowych,
• Obiekty małej architektury usytuowane w miejscach publicznych.

Według obowiązujących przepisów  nie wymaga się również uzyskiwania pozwolenia oraz zgłaszania przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Prawo to nie ma zastosowania jedynie w przypadku elementów konstrukcyjnych oraz przegród zewnętrznych.

Dom bez pozwolenia na budowę — Wady i zalety

Pod względem teoretycznym bez żadnych przeszkód możemy wybudować dom mieszkalny jednorodzinny bez pozwolenia. W praktyce sprawa wygląda jednak trochę inaczej. Mimo istniejących ułatwień wielu inwestorów nadal ubiega się o pozwolenie na budowę.

Głównym powodem jest nieprzewidywalność inwestycji. Czasami zdarza się, że projekt wymaga istotnych zmian, a budując dom bez zezwolenia, konieczne okaże się jednak złożenie wniosku o jego wydanie, co wstrzyma roboty budowlane. Kontynuacja prac może zostać bowiem uznana za samowolę budowlaną. W przypadku, kiedy posiadamy pozwolenie, sprawa jest o wiele prostsza, ponieważ wymaga jedynie przedłożenia zamiennego projektu architektoniczno – budowlanego i oczekiwania na decyzję.

Czym jest samowola budowlana i jakie grożą za nią kary?

Samowola budowlana następuje w momencie, w którym inwestor decyduje się na prowadzenie inwestycji bez uzyskania wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia. Jest ona wykroczeniem i  grożą za nią sankcje karne oraz administracyjne.  Według prawa budowlanego osoba wykonująca roboty budowlane bez stosownych zezwoleń podlega grzywnie.

W przypadku ujawnienia samowoli budowlanej nadzór budowlany zazwyczaj nakazuje, aby budynek wybudowany bez zezwolenia został rozebrany na koszt inwestora. Są jednak wypadki, w których otrzymujemy prawo do legalizacji inwestycji. Dzieje się tak wtedy, kiedy budynek  bez pozwolenia spełnia warunki zagospodarowania przestrzennego, a jego usytuowanie jest prawidłowe. W takim wypadku konieczne jest zapłacenie opłaty legalizacyjnej, której wysokość zależy od kategorii obiektu. W wypadku domu jednorodzinnego opłata legalizacyjna wynosi obecnie 10,000 złotych.

Co można zrobić źle bez pomocy adwokata?

Rozpoczynając inwestycje, warto skorzystać z pomocy doświadczonego adwokata, co pozwoli uniknąć istotnych błędów mogących skutkować opóźnieniem realizacji prac, bądź grzywną. W szczególności powinniśmy wziąć to pod uwagę, jeżeli niedostatecznie rozumiemy obowiązujące przepisy, które niekiedy mogą okazać się niejednoznaczne.

Z pomocy adwokata możemy skorzystać już podczas składania wniosku o pozwolenie na budowę. Podpowie nam jakie dokumenty powinniśmy złożyć oraz w jakim terminie. Wpłynie to na szybkość uzyskania decyzji, a my nie będziemy musieli ponownie odwiedzać urzędu w celu uzupełnienia braków. Dodatkowo doradzi nam czy nasza inwestycja jest zgodna z obowiązującym prawem oraz, czy spełnia wymogi jego przepisów, co mogłoby skutkować nakazem rozbiórki.  W przypadku niezgodności może dopasować projekt do wymagań Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Pomoc osoby doświadczonej ma również znaczenie podczas zawierania umów, zwłaszcza z wykonawca robót budowlanych. Adwokat sporządzi je dla nas aby nie zawierały niedozwolonych klauzul oraz przeprowadzi negocjacje tak, żeby najlepiej zabezpieczyć nasze interesy.  W razie potrzeby sporządzi również opinię prawną dotyczącą zgodności danego dokumentu z prawem.

Pozwolenie na budowę — Podsumowanie

Obecnie pozwolenia na budowę wymagają jedynie większe inwestycje, co stanowi niezwykłe ułatwienie dla inwestorów, a także przyspiesza realizacje prac. Mimo tego faktu wiele osób wybiera jednak tradycyjną drogę i składa w urzędzie wniosek o pozwolenie na budowę. Obecne prawo jest w dalszym ciągu niezrozumiałe dla wielu osób, dlatego przed przystąpieniem do realizacji inwestycji warto skorzystać z pomocy osoby doświadczonej.