Zdarzają się sytuacje, w których prawo własności właściciela do nieruchomości zostaje częściowo ograniczone lub też właściciel zostaje całkowicie pozbawiony własności na zasadzie wywłaszczenia. Może to nastąpić tylko w celu pozyskania nieruchomości na istotne cele publiczne, związane z inwestycją taką jak budowa drogi, autostradtp. Co kryje się pod pojęciem „wywłaszczenia”? Co wiąże się z wywłaszczeniem na cele publiczne i czy można je wstrzymać, zablokować lub zawiesić?
Na czym polega wywłaszczenie nieruchomości?
Wywłaszczenie nieruchomości odbywa się w formie decyzji administracyjnej i w wyjątkowych sytuacjach, za którymi przemawiają np. cele publiczne (Przykładem jest wywłaszczenie pod drogę, wywłaszczenie na cele publiczne pod budowę osiedla mieszkaniowego itp.). Dokładnie reguluje to ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2021, poz. 1899) (dalej „UGN”). Na jej mocy właściciele nieruchomości mogą być pozbawieni prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości, lub prawa te mogą być ograniczone. Organem właściwym w tych kwestiach jest starosta, a w każdej sytuacji nieruchomość może zostać wywłaszczona jedynie na rzecz skarbu państwa lub na rzecz samorządu terytorialnego, nigdy zaś na rzecz np. prywatnej osoby.
Omawiając zagadnienie wywłaszczenia należy wskazać, że bardzo często jest ono połączone z takim określeniem jak „przymusowe wywłaszczenie” – np. wywłaszczenie części działki lub całości. Wynika to z faktu, że polskie prawo z jednej strony chroni zarówno właściciela, jak i jego nieruchomość i działkę, jednak z drugiej dopuszcza wywłaszczenie – w sytuacji ostatecznej. Wówczas zawsze wiąże się to ze „słusznym odszkodowaniem” – jak wskazuje Konstytucja.
Wywłaszczenie – czy można zatrzymać?
Polskie regulacje prawne wskazują, że wywłaszczenie polega na wykonaniu czegoś na co właściciel nieruchomości nie wyraża zgody. Z samej definicji można, więc wskazać, że na ogół nie jest możliwe zablokowanie wywłaszczenia, wstrzymanie wywłaszczenia czy zawieszenie wywłaszczenia.
Można przedłużać czas postepowania na przykład poprzez przedłużanie czasu rokowań o nabycie praw do nieruchomości w drodze umowy, a także poprzez kwestionowanie wyceny nieruchomości przygotowanej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
W sytuacji jednak kiedy decyzja o wywłaszczeniu już została wydana, to jedyną możliwością jest odwołanie się od niej, na co strona postępowania ma 14 dni od daty otrzymania decyzji. Bardzo ważne jest w tej sytuacji wskazanie, że doszło do naruszenia prawa – np. niedotrzymania przez władze wymaganych terminów lub innego naruszenia, zwłaszcza, że cel wywłaszczenia nie jest celem publicznym (wymienionym w art. 6 UGN), lecz celem prywatnym, np. budowa prywatnej drogi lub osiedla mieszkaniowego przez prywatnego inwestora. W praktyce jednak tego typu postępowania nie powodują odwołania wywłaszczenia, a jedynie opóźniają całą inwestycję, a stronie postępowania udaje się w ten sposób zyskać jedynie na czasie.
Z wyjątkowymi sytuacjami mamy do czynienia wówczas gdy podmiot, który przejął nieruchomość na drodze wywłaszczenia zmienił zdanie i postanowił jednak realizować inną inwestycję. W takiej sytuacji dawny właściciel lub jego spadkobierca musi zostać poinformowany o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości i może tego żądać, składając odpowiedni wniosek do starosty. Musi jednak zwrócić całą kwotę odszkodowania lub też nieruchomość zamienną, którą otrzymał.
Procedura wywłaszczenia jest dość długa i skomplikowana i składa się z kilku etapów, takich jak: rokowanie o nabyciu nieruchomości, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego wydanie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu, postepowanie odwoławcze i postepowanie przed sądami administracyjnymi. Ponadto wywłaszczenie zawsze wiąże się z odszkodowaniem, a obliczenie jego wysokości następuje w oparciu o rynkową wartość nieruchomości. Za zgodą właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie może być zapłacone w formie przyznania nieruchomości zamiennej, a wówczas różnice wartości są wyrównywane za pomocą dopłaty pieniężnej.
Masz pytania
dotyczące wywłaszczenia?
Wypełnij formularz a skontaktujemy się z Tobą w najszybszym możliwym terminie.