Kiedy wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu lokalu

Odpowiedź brzmi „tak”. W umowie najmu nie musi być postanowień dotyczących podwyższenia czynszu najmu. Właściciel lokalu może bowiem skorzystać z uprawnień ustawowych. Zgodnie z art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, zmieniając jego dotychczasową wysokość.
Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że w umowie najmu ustalony został termin dłuższy. Oznacza to, że wynajmujący nie może podwyższyć czynszu z wyprzedzeniem krótszym niż trzy miesiące najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego.
Wynajmujący musi to zrobić pisemnie.
W praktyce oznacza to, że jeśli najemca nie odmówi na piśmie przyjęcia podwyżki ani nie złoży pozwu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo za wysoka to będzie zobowiązany płacić wyższy czynsz po upływie trzech miesięcy.

Jak często wynajmujący może podwyższać czynsz najmu?

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela (media, śmieci etc.), nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Czy podwyżka może być dowolna?

Ustawa ogranicza wysokość podwyżek.
W pierwszej kolejności, wynajmujący może dokonać waloryzacji czynszu o wskaźnik GUS tj. w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.
Co do zasady podwyżka nie powinna spowodować wzrostu czynszu ponad 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Co to oznacza w praktyce? Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Musimy zatem pomnożyć wskaźnik czyli przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danego województwa przez liczbę metrów powierzchni użytkowej lokalu.
Wskaźnik jet ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę. W przypadku województwa mazowieckiego aktualną wysokość wskaźnika można sprawdzić tu: https://www.mazowieckie.pl/pl/urzad/struktura-organizacyjna/wydzial-infrastruktury/wskaznik-przeliczeniowy/361,Wskaznik-przeliczeniowy-kosztu-odtworzenia-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynkow-m.html.
Większa podwyżka może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ustawie (np. właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk).

Jak lokator może bronić się przed podwyżką czynszu?

Lokator może nie zgodzić się na podwyżkę. Najemca może domagać się od wynajmującego aby na piśmie przedstawił przyczyny i kalkulacji podwyżki czynszu. Wynajmujący ma na to 14 dni od dnia otrzymania tego żądania a jeśli nie przestawi odpowiedzi podwyżka uznana jest za nieważną.

Dodatkowo, lokator ma dwa miesiące od dnia doręczenia wypowiedzenia wysokości czynszu na odmowę przyjęcia podwyżki. Odmowa musi być na piśmie i zostać doręczona wynajmującemu. Jeżeli lokator odmawia przyjęcia podwyżki umowa najmu ulegnie rozwiązaniu w ciągu trzech miesięcy, licząc od upływu ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło doręczenie wypowiedzenia. Do dnia rozwiązania umowy lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.

Lokator może też złożyć pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo za wysoka. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu a nie na lokatorze. W takim przypadku do dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. 
W naszej kancelarii zajmujemy się często tego typu sprawami. Jeśli jest taka potrzeba prosimy o kontakt a chętnie pomożemy.