Na co uważać podpisując umowę? Jakie są rodzaje umów?

Umowy towarzyszą nam przez całe życie

Każdy człowiek spotyka się w życiu z koniecznością zawierania umów. Najczęściej są to proste umowy, kiedy kupujemy towary codziennego użytku, bilety na przejazd komunikacją publiczną, czy wybieramy się do kina lub teatru.

Zdarza się jednak potrzeba zawarcia umowy o większej komplikacji – na przykład umowy kupna samochodu, umowy o pracę, umowy o dzieło, albo nabycia mieszkania lub domu. W bardziej skomplikowanych sprawach warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika, żeby uniknąć zawarcia niekorzystnej umowy, czy też niekorzystnego postanowienia umownego. Czasem jeden niepozornie wyglądający dla laika zapis, może mieć dla którejś ze stron bardzo poważne, negatywne konsekwencje.

W czym pomaga dobry adwokat przy analizie umowy?

Wykonuje profesjonalnie wszystko to, co pozwala nam podpisać korzystną i wiążącą umowę. Zawarcie każdej umowy powinno być poprzedzone analizą potrzeb klienta, uwarunkowań faktycznych, finansowych i prawnych. Omówienie tych uwarunkowań na spotkaniu w kancelarii pozwoli na dostosowanie treści umowy do potrzeb klienta i pozwoli na uniknięcie problemów w przyszłości.

Najważniejsze informacje o najczęściej spotykanych umowach

Umowa sprzedaży nieruchomości (działki, domu, mieszkania)

Nieruchomością jest część powierzchni ziemi, czyli działka gruntu oraz budynki lub budowle, które są trwale związane z gruntem. Umowa sprzedaży nieruchomości polega na przeniesieniu tytułu prawnego do nieruchomości (na przykład działki gruntu, domu lub mieszkania) przez sprzedającego na nabywcę. Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej jest nieważna. Umowę sprzedaży nieruchomości sporządza notariusz, który  musi zadbać o jej prawidłową treść.

Umowa sprzedaży rzeczy ruchomych

Polega na przeniesieniu tytułu prawnego do rzeczy ruchomej lub rzeczy ruchomych  (na przykład mebli, obrazu, roweru, samochodu) przez sprzedającego na nabywcę. Może być zawarta w dowolnej formie, czyli może być to forma pisemna albo ustna, ale lepiej jest podpisać umowę na piśmie, żeby wykluczyć różnice między stronami co do treści umowy. Umowa sprzedaży rzeczy ruchomych nie wymaga formy aktu notarialnego, zazwyczaj sporządzają ją strony. Należy pamiętać, żeby zawierała ona niezbędne postanowienia: określenie kto jest kupującym a kto sprzedającym, określenie przedmiotu sprzedaży (czy są to rzeczy oznaczone co do tożsamości, np. obraz określonego malarza, czy też rzeczy oznaczone co do gatunku, np. 100 kg pomidorów), określenie ceny sprzedaży, sposobu zapłaty (gotówka, czy przelew bankowy), terminu zapłaty (np. jednocześnie z wydaniem rzeczy, lub w określonym terminie od zawarcia umowy).  

Umowa sprzedaży rzeczy

Polega na przeniesieniu przez sprzedającego na kupującego własności rzeczy, np. działki, mieszkania, samochodu. Przy sporządzaniu należy koniecznie pamiętać o sprawdzeniu, czy zawiera wszystkie niezbędne postanowienia takie jak w przypadku umowy o sprzedaży rzeczy ruchomych (co jest przedmiotem sprzedaży, kto jest kupującym a kto sprzedającym, cena, sposób zapłaty, termin płatności).

Umowa najmu rzeczy (np. mieszkania lub samochodu)

Wynajmujący oddaje najemcy rzecz do korzystania na określony cel przez określony czas, zaś najemca ma prawo używać tej rzeczy w umówiony sposób i z tego tytułu płaci wynajmującemu czynsz. Należy pamiętać o jasnym określeniu co jest przedmiotem najmu, kto jest wynajmującym a kto najemcą, jaki jest dozwolony sposób korzystania z przedmiotu najmu, jaki jest czas trwania najmu (na czas oznaczony np. 12 miesięcy, czy na czas nieoznaczony), jaki jest uzgodniony czynsz i w jakich okresach jest płatny, w jaki sposób (przelewem czy gotówką), jakie są opłaty dodatkowe, które ponosi najemca (np. zużycie prądu, gazu, wody), w jakich sytuacjach wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć umowę i z jakim okresem wypowiedzenia.

Umowa o dzieło

Jedna osoba zamawia a druga podejmuje się wykonania określonego przedmiotu (na przykład uszycia ubrania, kilkudziesięciu ubrań lub wyprodukowania oznaczonej ilości krzeseł, lub przygotowania dokumentacji technicznej osiedla mieszkaniowego) lub uzyskania określonego efektu (na przykład pomalowania mieszkania, lub remoncie samochodu). Jest to umowa, której efektem jest oznaczony rezultat. Należy pamiętać o jasnym określeniu co jest przedmiotem umowy, z jakich materiałów i przez kogo kupionych dzieło ma być wykonane, kto jest zamawiającym a kto przyjmującym zamówienie, jaki jest termin wykonania dzieła (np. 2 tygodnie, 2 miesiące 2 lata itd.), jaki jest sposób odbioru dzieła (np. etapami lub jednorazowo w całości), jakie jest uzgodnione wynagrodzenie za wykonanie dzieła i jak jest płatne (np. w ratach lub jednorazowo), w jakim terminie jest płatne (na przykład w terminie 7 dni od przyjęcia przez zamawiającego określonego etapu wykonania dzieła lub jego całości), w jaki sposób (przelewem czy gotówką), w jakich sytuacjach zamawiający może odstąpić od umowy (np. gdy wykonawca dopuszcza się zwłoki w wykonaniu poszczególnych etapów dzieła o uzgodniony czas), w jakich sytuacjach wykonawca może odstąpić od umowy (np. gdy zamawiający  nie płaci za uzgodniony etap wykonania dzieła).

Umowa o roboty budowlane

To jeden z rodzajów umowy o dzieło, w której jedna ze stron zleca drugiej wybudowanie określonego obiektu budowlanego na podstawie projektu budowlanego, a druga strona zobowiązuje się do wykonania tego obiektu zgodnie projektem, pozwoleniem na budowę, w określonym terminie i za uzgodnionym wynagrodzeniem. Należy pamiętać o jasnym określeniu co jest przedmiotem umowy, z jakich materiałów i przez kogo kupionych budynek lub budowla mają być wykonane, kto jest zamawiającym a kto wykonawcą, jaki jest termin  zakończenia budowy (np. 2 miesiące, 2 lata itd.), jaki jest sposób odbioru dzieła (np. etapami lub jednorazowo w całości), jakie jest uzgodnione wynagrodzenie za wykonanie dzieła i jak jest płatne (np. w ratach lub jednorazowo), w jakim terminie jest płatne (na przykład w terminie 7 dni od przyjęcia przez zamawiającego określonego etapu budowy lub całego obiektu), w jaki sposób (przelewem czy gotówką), w jakich sytuacjach zamawiający może odstąpić od umowy (np. gdy wykonawca dopuszcza się zwłoki w wykonaniu poszczególnych etapów budowy o uzgodniony czas, albo gdy zamawiający stwierdza wady wykonanych robót budowlanych a wykonawca ich nie naprawi w uzgodnionym w umowie terminie), w jakich sytuacjach wykonawca może odstąpić od umowy (np. gdy zamawiający  nie zapłaci za uzgodniony etap budowy, np. za stan surowy).

Umowa zlecenia

Jedna osoba zleca a druga podejmuje się określonego działania (na przykład nauki języka obcego, lub gry na instrumencie, albo prowadzenie sprawy przez adwokata lub radcę prawnego) w zamian za umówione wynagrodzenie. Jest to umowa, której przedmiotem jest staranne działanie. Należy pamiętać o jasnym określeniu co jest przedmiotem umowy, gdzie zlecenie ma być wykonywane (na przykład w lokalu zleceniobiorcy), kto jest zamawiającym a kto zleceniobiorcą, jaki jest okres trwania zlecenia (np. czas nieoznaczony, albo 2 miesiące, 2 lata itd.), jakie jest uzgodnione wynagrodzenie za wykonywanie zlecenia i jak jest płatne (np. w okresach miesięcznych, lub po wykonaniu określonego etapu pracy), w jakim terminie jest płatne (na przykład w terminie 7 dni od otrzymania faktury), w jaki sposób (przelewem czy gotówką), w jakich sytuacjach zleceniodawca może odstąpić od umowy (np. gdy wykonawca niestarannie wykonuje zlecenie), w jakich sytuacjach zleceniobiorca może odstąpić od umowy (np. gdy zleceniodawca nie płaci za 2 kolejne okresy płatności).

Umowa przedwstępna

To umowa w której strony uzgadniają, że w przyszłości zawrą określoną umowę, na przykład umowę sprzedaży mieszkania. W umowie przedwstępnej należy umieścić warunki istotne przyszłej umowy, czyli kto ją zawiera, rodzaj umowy, która ma być zawarta (np. umowa sprzedaży, umowa najmu) przedmiot (np. mieszkanie), termin przed upływem którego ma być zawarta umowa przyrzeczona (np. 3 miesiące) oraz inne istotne warunki, na przykład cena sprzedaży lub czynsz najmu.

Umowa warunkowa

Umowa, w której strony umawiają się, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się określonego warunku, lub warunków (na przykład po uzyskaniu przez kupującego kredytu bankowego na zapłacenie ceny nabycia).

Bardzo często zawierana jest umowa przedwstępna warunkowa, w której zawarte są warunki istotne przyrzeczonej umowy oraz warunek lub warunki po spełnieniu których strony będą zobowiązane do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli przedmiotem takiej umowy przedwstępnej jest zawarcie w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości, to umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Najczęściej popełniane błędy przy zawieraniu umów

Problemy wynikają najczęściej z tego, że osoba która ma podpisać umowę nie przeczytała jej albo nie zrozumiała.

Na co należy zwracać uwagę:

1. Zobowiązanie do zapłaty.

Umowa często zawiera zobowiązanie jednej ze stron do zapłaty, na przykład ceny sprzedaży albo czynszu najmu. Zapis musi być jasny i precyzyjny, żeby nie budził wątpliwości. Przy płatności za pomocą przelewu bankowego trzeba zwrócić uwagę, kiedy płatność uznaje się za dokonaną. Można umówić się, że płatność jest dokonana w momencie złożenia polecenia przelewu w banku. W braku takiego zapisu płatność jest dokonana w momencie, kiedy pieniądze wpłyną na konto osoby uprawnionej, np. sprzedającego rzecz. Przykłady skutków takiej niejasności. Niejasność w tym zakresie może prowadzić do sporu, czy osobie uprawnionej należą się odsetki za zwłokę w zapłacie. Może także zdarzyć się, że uprawniony do zapłaty zawarł inną umowę zgodnie z którą jest zobowiązany do zapłaty np. zaliczki na zakup nieruchomości, a jeżeli nie zapłaci to traci uprawnienia do zakupu. Zobowiązany do zapłaty ceny był przekonany, że wykonał zobowiązanie do zapłaty ceny w ustalonej dacie w umowie np. w terminie 7 dni od zawarcia umowy i w tym dniu wysłał przelew bankowy, zaś uprawniony do zapłaty był przekonany, że datą zapłaty ceny jest uznanie jego rachunku bankowego. W wyniku tej niejasności spóźnił się z zapłatą zaliczki na nabycie nieruchomości i stracił możliwość jej nabycia i poniósł szkodę majątkową.

2. Zabezpieczenie płatności.

Dla zabezpieczenia się przed sytuacją, że kupujący nie zapłaci ceny w umówionym terminie można wprowadzić do umowy odpowiednie zapisy, lub dodatkowe zobowiązania. Może to być na przykład gwarancja bankowa wydana dla sprzedającego przez bank w którym kupujący ma rachunek bankowy, na podstawie której sprzedający wystąpi do banku (wystawcy gwarancji) o zapłatę ceny a bank będzie zobowiązany do dokonania takiej płatności. Może to być także dobrowolne poddanie się przez kupującego egzekucji na wypadek nie dokonania zapłaty w terminie. Poddanie się egzekucji musi być dokonane w formie aktu notarialnego. Może to być także wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność kupującego. W wypadku gdyby kupujący nie zapłacił uzgodnionej ceny, sprzedający będzie uprawniony do prowadzenia egzekucji z danej nieruchomości, to znaczy doprowadzenia do jej licytacji i uzyskania zapłaty ceny.

Jeżeli zapis o zabezpieczeniu zostanie źle sformułowany, może być bezskuteczny. Na przykład zobowiązany do zabezpieczenia w postaci dobrowolnego poddania się egzekucji złoży takie zobowiązanie w umowie, ale nie go nie wykona w formie oddzielnego takiego zobowiązania w formie aktu notarialnego. Skutkiem tego zabezpieczenie będzie bezskuteczne.

3. Terminy wykonania.

Umowa najczęściej zawiera terminy wykonania zobowiązań każdej ze stron, na przykład zapłata ceny, czy naprawa samochodu, albo dostawa towaru w określonym terminie. Termin może być określony datą lub okresem czasu (np. w terminie 3 miesięcy od zawarcia umowy) albo poprzez określone zdarzenie (np. po uzyskaniu pozwolenia na budowę domu na sprzedawanej działce gruntu). 
Przykład dobrze określonego terminu: „w terminie 5 dni roboczych od dnia następnego po dniu zawarcia niniejszej umowy”. Przykład źle określonego terminu: „po Nowym Roku”.

4. Odpowiedzialność za wady rzeczy.

Sprzedający jest odpowiedzialny wobec kupującego za wady sprzedanej rzeczy, nawet jeżeli umowa nie zawiera takiego postanowienia. Wynika ono z przepisów Kodeksu Cywilnego. Można odpowiedzialność za wady ograniczyć przez odpowiednie zapisy w umowie, na przykład w umowie przedwstępnej sprzedaży działki gruntu można zapisać następujące postanowienie: „sprzedający nie ma wiedzy odnośnie przydatności gruntu na cele budowlane. W tym celu kupujący wykona badania geologiczne we własnym zakresie w terminie 30 dni od daty zawarcia niniejszej umowy. Umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta po wykonaniu takich badań i poinformowaniu sprzedającego przez kupującego, że grunt nieruchomości jest przydatny na cele budowlane”.

5. Zadatek.

Jest to część ceny płatna przy zawarciu umowy, która ma takie znaczenie, że jeżeli strona, która dała zadatek nie wykona umowy (na przykład nie przystąpi do zwarcia umowy sprzedaży mimo spełnienia się uzgodnionych warunków), to traci zadatek, a jeżeli druga strona nie wykona umowy to musi oddać podwójną kwotę zadatku. Błędem jest mylenie zadatku z zaliczką.  Zaliczka jest to kwota pieniędzy zapłacona na poczet ceny i nie spełnia takich funkcji jak zadatek. W razie nie dojścia do skutku umowy podlega zwrotowi bez względu na powód z którego nie doszło do zawarcia umowy.

6. Warunki zawarcia umowy.

Strony mogą umówić się, że umowa zostanie zawarta po ziszczeniu się określonych warunków, na przykład po przeprowadzeniu przez sprzedającego remontu mieszkania, albo po uzyskaniu przez kupującego kredytu. Warunkiem jest zdarzenie przyszłe i niepewne, na przykład osiągnięcie zysku z planowanego przedsięwzięcia, albo uzyskanie pozwolenia na budowę domu. Nie można zastrzec w umowie warunku sprzecznego z prawem lub zmierzającego do obejścia prawa, albo sprzecznego z zasadami współżycia społecznego, na przykład kupię od ciebie samochód jak pobijesz sąsiada, albo zwolnię cię ze spłaty pożyczki jak sprzedasz mi dom za złotówkę.

7. Kary umowne.

W umowach często zastrzega się kary umowne na wypadek niewykonania zobowiązania przez jedną ze stron, na przykład w wypadku nie zakończenia budowy domu w określonym terminie, albo nie dostarczenia określonej ilości towaru w określonym terminie. Kara umowna polega na obowiązku zapłacenia określonej sumy pieniędzy stronie uprawnionej bez względu na wysokość poniesionej przez nią szkody.  Postanowienie o karze umownej powinno być sformułowane jasno i precyzyjnie, gdyż błędny zapis może spowodować trudności w dochodzeniu kary umownej. Na przykład zapis „W wypadku niezakończenia budowy domu w terminie 6 miesięcy od rozpoczęcia budowy wykonawca zapłaci zamawiającemu karę umowną w wysokości 20.000 złotych” jest nieprecyzyjny i nawet w wypadku powstania takiej sytuacji, zamawiającemu trudno będzie dochodzić zapłaty kary umownej. Błąd polega na niejasnym określeniu co oznacza rozpoczęcie budowy domu a co należy rozumieć jako zakończenie budowy domu, czy jest to zakończenie prac budowlanych, czy uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, czy tez może uzyskanie przez decyzje o pozwoleniu na użytkowanie przymiotu ostateczności (to znaczy, że nie można już odwołać się od tej decyzji). Zamawiający może uważać, że zakończeniem budowy jest ostateczne pozwolenie na użytkowanie domu, jednak jeżeli wykonawca zakończył wszystkie roboty budowlane przez upływem 6 miesięcy od rozpoczęcia budowy, to będzie mógł skutecznie bronić się przed zapłaceniem kary umownej.

Nasze doświadczenie

Nasza kancelaria ma  blisko 30 letnie doświadczenie (od roku 1991) w zakresie negocjowania i zawierania umów:

• kupna sprzedaży nieruchomości,
• kupna – sprzedaży rzeczy ruchomych,
• najmu lokali mieszkalnych użytkowych,
• dzierżawy gruntów oraz obiektów handlowych i przemysłowych,
• o prace projektowe z architektami,
• o wykonanie robót inwestycyjnych i budowlanych.

Wszystkich zainteresowanych pomocą w tej kwestii zapraszamy do kontaktu.