Sądowe zniesienie współwłasności − przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi, z obowiązkiem spłaty pozostałych

Do wniosku trzeba przedstawić m.in. dowody prawa własności (należy pamiętać o przeprowadzeniu postępowań spadkowych inaczej Sąd będzie zawieszał postępowanie do czasu ich uzyskania).

Zasadą jest podział fizyczny i dlatego sąd przy braku innego zgodnego wniosku wszystkich współwłaścicieli w pierwszej kolejności będzie sprawdzał możliwość zniesienia współwłasności w taki właśnie sposób. Współwłaściciele żądać mogą jednak przyznania nieruchomości jednemu lub kilku z nich w zamian za spłaty.

Sąd będzie nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału. W przypadku gdy współwłaściciele nie zgodzą się na przyznanie prawa własności jednej osobie z obowiązkiem spłat i dopłat, założyć trzeba, że sąd najpierw będzie ustalał, czy istnieje fizyczna i prawna możliwość podziału nieruchomości tj. wydzielenie z nieruchomości części i przyznanie na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom (w stosunku do udziałów).

Jeśli własność nieruchomości miałaby być przyznana jednemu (lub kilku) współwłaścicielom, to orzeczenie takie powinno być poprzedzone rozważeniem usprawiedliwionych interesów wszystkich uprawnionych.

Co zrobić, żeby Sąd przyznał nieruchomość jednemu współwłaścicielowi, z obowiązkiem spłaty pozostałych (przy czym oczywiście nie ma gwarancji jak sąd podejdzie do sprawy) ?

Należy w pierwszej kolejności wykazać, że taki podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Podnieść, że podział sprzeciwia się prawu i zasadom współżycia społecznego, oraz narusza w sposób rażący interesy osób uprawnionych.

Jeżeli chodzi o sprzeczność z ustawą to przede wszystkim w grę wchodzi ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zakaz ustawowy to przede wszystkim ten wynikający z art. 93 ust. 1 u.g.n., gdyż podział fizyczny nie może być sprzeczny (niezgodny) z ustaleniami planu miejscowego. Warunkiem zatwierdzenia projektu podziału jest zapewnienie nowo tworzonym działkom dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 u.g.n.), m.in. poprzez ustanowienie stosownych służebności drogowych. Z unormowaniem tym jest zsynchronizowana regulacja prawna, tj. art. 99 u.g.n., który przewiduje, że w sytuacji gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek służebności zostaną ustanowione. Sądowy podział nieruchomości dokonywany po uzyskaniu pozytywnej opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), stosownie do art. 96 ust. 2 u.g.n., w wyniku którego dostęp do drogi publicznej dla nowo tworzonych działek ma być zapewniony przez ustanowienie dla nich innych służebności drogowych (art. 93 ust. 3 in fine w zw. z art. 99 u.g.n.), nie wymaga przy tym uzyskania dodatkowej opinii organu administracyjnego w zakresie przebiegu tych służebności. 

Następnie trzeba podnieść sprzeczność fizycznego podziału ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, np. podzielenie małej działki na działki o niewielkiej powierzchni, pozbawione znaczenia funkcjonalnego, utworzenie enklawy usytuowanej wewnątrz innych działek lub pozbawionej łączności z drogami publicznymi albo wydzielenie gruntu zajętego bezpośrednio przez sam budynek, bez odpowiedniego placu i obejścia.

Kolejną przyczyną niemożności dokonania fizycznego podziału rzeczy jest sytuacja, która pociągnąłby za sobą istotną zmianę nieruchomości lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności ma charakter konstytutywny. Własność nieruchomości przyznanej w postanowieniu o zniesienie współwłasności albo własność poszczególnych części nieruchomości, jeśli dokonano podziału, przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu z chwilą uprawomocnienia się postanowienia.